訳あり物件・空き家の買取｜相続した「売れない実家」を手放す
相続した実家が、再建築不可・共有名義・遠方・老朽などの理由で「売りたくても売れない」—— 実家じまいでよくある悩みです。相続で取得した空き家の7割超は1980年以前の旧耐震家屋で、 その多くに腐朽・破損が見られます。こうした訳あり物件・空き家は、通常の仲介ではなく 専門業者による買取が現実的な選択肢。現状のままで手放せることも多く、まずは無料査定で相談しましょう。
「売れない」「訳あり」で手放せない実家も、まずは無料査定で相談を。現状のままでも大丈夫です。
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訳あり物件の類型別｜価格目安と出口戦略
一般市場で売りにくい物件は、類型ごとに手放し方が異なります。まずは自分のケースを確認しましょう。
| 類型 | 主な課題 | 価格の目安 | 手放し方 |
|---|---|---|---|
| 再建築不可 | 接道義務違反（幅4m以上の道路に2m以上接していない）で建て替え不能 | 正常相場の30〜50%程度 | 隣地所有者への売却・等価交換、建築基準法43条2項の許可取得、専門買取業者への売却 |
| 共有名義・共有持分 | 他の共有者と売却意見が合わない・協議が進まない | 持分相応額の40〜60%程度 | 共有者間での持分売買、共有持分専門の買取会社への売却、共有物分割請求訴訟 |
| 事故物件（心理的瑕疵） | 自殺・事件死・孤立死の放置などによる心理的抵抗 | 自殺で2〜3割減／他殺で5割前後減 | 国交省ガイドラインに沿った告知、特殊清掃・リフォーム、心理的瑕疵専門業者への買取 |
| 借地権・底地 | 地代負担、建替え・名義変更に地主の承諾料が必要 | 所有権相場の40〜60%程度 | 地主への借地権売却、底地人との共同一括売却、第三者への借地権譲渡 |
| 遠方・老朽（ボロ家） | 遠隔で管理不能、倒壊の危機、大量の残置物 | 土地値以下（解体費控除で実質0〜数百万円） | 現状有姿での再生事業者買取、空き家バンク登録、更地化後の相続土地国庫帰属制度 |
※価格目安は物件・立地・状態で変動します。正確な金額は査定で確認してください。
「仲介」と「買取」の違い
売れやすい物件なら仲介で相場を狙えますが、訳あり物件・空き家では買取が現実的です。買取価格が相場の 6〜8割になるのは、業者が再商品化コスト・瑕疵リスク・事業利益（15〜25%）を織り込むためで、 その分「即時現金化・現状渡し・責任の完全遮断」を得られます。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 想定売却価格 | 市場相場水準（100%） | 市場相場の60〜80%程度 |
| 現金化までの期間 | 3〜6ヶ月以上 | 最短数日〜1ヶ月 |
| 仲介手数料 | 発生（上限：売買価格の3%+6万円+税） | 不要（0円） |
| 契約不適合責任 | 原則、売主が一定期間負担 | 免除（買主が宅建業者のため） |
| 残置物・リフォーム | 原則、売主が撤去・補修 | 現状有姿（家財・損傷のまま引渡し可） |
| 近隣への周知 | ポータル・チラシで公開 | 非公開で取引完了 |
| 向いている状況 | 築浅・好立地・急がない場合 | 老朽・訳あり・遠方・早期に手放したい場合 |
事故物件の告知義務（国交省ガイドライン）
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年策定）で基準が明確化されています。 自然死・日常生活の不慮の死は原則告知不要、自殺・他殺・特殊清掃を伴う死は告知必須です。 とくに売買は、賃貸の「概ね3年」のような期間制限がなく、実質的に無期限で告知義務が続きます。 買主から問われた場合や社会的に周知された事案は、期間を問わず開示が必要です。
「相続土地国庫帰属制度」という選択肢
2023年開始の制度で、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえます。ただし建物があると却下されるため、 所有者負担で解体・滅失登記して更地にする必要があります。審査手数料（1筆14,000円）に加え、承認時は 10年分の管理費相当の負担金（宅地は20万円〜、市街化区域は数十万〜100万円超）が必要で、解体費まで含めると 数百万円の先行持ち出しになることも。民間の買取・無償譲渡と費用を比較したうえで検討しましょう。
よくある質問
買取価格が相場より安いのはなぜですか？
買取業者は、再販までの商品化工事費・登記や税の流通コスト・保有コスト・契約不適合責任を引き受けるリスク・事業利益（通常15〜25%）を織り込んで価格を算出するため、市場相場の60〜80%程度（深刻な瑕疵があれば50%以下）になります。価格差は「すぐ現金化できる・残置物や解体を任せられる・将来の損害賠償リスクを完全に断てる」ことへの対価と考えるとよいでしょう。
事故物件（人が亡くなった家）は告知しないといけませんか？
国交省のガイドラインでは、老衰・病死などの自然死や、階段転落・誤嚥などの日常生活の不慮の死は、原則として告知不要です。一方、自殺・他殺、または長期間放置され特殊清掃が行われた場合は告知が必須です。とくに売買では、賃貸のような期間制限（概ね3年）がなく、実質的に無期限で告知義務が続く点に注意が必要です。
共有名義や持分の一部だけでも相談できますか？
はい。共有名義・共有持分の不動産も、訳あり物件の買取が対応する得意分野です。他の共有者の同意が得られず売れない場合でも、自分の持分だけを専門業者に売却できることがあります。権利関係が複雑なケースこそ、専門業者に相談するとスムーズです。
「売れない」「訳あり」で手放せない実家も、まずは無料査定で相談を。現状のままでも大丈夫です。
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出典・参考
最終更新日：2026年8月23日／運営：実家じまいナビ編集部