相続した実家の売却の流れ｜7ステップで解説
相続した実家を売るのは、多くの人にとって初めての経験です。空き家の取得経緯は「相続」が約6割を占め、 相続した世帯の約77%が事前の対策をしていなかったというデータもあります。準備不足は資産の凍結・劣化に直結します。 この記事では、遺産分割から確定申告まで7ステップの流れと、各段階の期間・必要書類、相続登記の義務化までを整理します。
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売却までの7ステップ（期間・必要書類）
| 段階 | 期間の目安 | 主な手続き | 主な必要書類 |
|---|---|---|---|
| 1. 遺産分割協議 | 1〜3ヶ月 | 相続人の確定、財産目録・遺産分割協議書の作成、全員の署名・実印 | 被相続人の出生〜死亡の連続戸籍、相続人全員の戸籍・印鑑証明・住民票 |
| 2. 相続登記 | 2〜4週間 | 管轄法務局へ所有権移転登記を申請（義務化対応） | 遺産分割協議書、固定資産評価証明書、登録免許税（評価額の0.4%） |
| 3. 査定・現地調査 | 1〜2週間 | 机上・訪問査定、境界標・越境物・残置物・劣化の確認 | 登記識別情報（権利証）、公図、地積測量図、納税通知書 |
| 4. 媒介契約／買取査定 | 即日〜1週間 | 仲介の媒介契約、または買取業者と価格・引渡し条件を交渉 | 本人確認書類、認印、査定報告書 |
| 5. 売買契約 | 仲介1〜3ヶ月／買取数日〜2週間 | 重要事項説明、売買契約、手付金（代金の5〜10%）受領 | 実印、印鑑証明、重要事項説明書、売買契約書、収入印紙 |
| 6. 決済・引渡し | 契約後1〜2ヶ月 | 残代金受領、固定資産税精算、所有権移転登記、鍵・図面引渡し、残置物撤去 | 登記識別情報、実印、印鑑証明、住民票、鍵 |
| 7. 翌年の確定申告 | 翌年2/16〜3/15 | 譲渡所得税・住民税の申告、3,000万円控除等の特例申請 | 譲渡所得の内訳書、購入時・売却時の契約書、被相続人居住用家屋等確認書 |
※ケースにより必要書類は異なります。詳細は不動産会社や司法書士に確認しましょう。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
改正不動産登記法により、相続で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。 過去の相続にも遡及し、施行日前の未登記物件は原則2027年3月31日までが期限。正当な理由なく怠ると 10万円以下の過料の対象です。遺産分割が3年以内にまとまらない場合は、単独で申し出られる 「相続人申告登記」で過料を回避できます（後日、本登記が必要）。
2026年に施行される新制度
- 所有不動産記録証明制度（2026年2月2日〜）：被相続人名義の不動産一覧を法務局が証明。私道持分や山林などの登記漏れを防げます。
- 住所等変更登記の義務化（2026年4月1日〜）：氏名・住所の変更から2年以内の登記が義務に。違反は5万円以下の過料。
相続した実家の売却に関わる主な法定期限
相続実家の売却には、税と登記の両面で期限があります。とくに登記と特例の期限は、放置すると過料や節税機会の喪失に直結します。
| 手続き | 起算点・期限 | 根拠法令 | 主な効果・罰則 |
|---|---|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続を知った時から3か月 | 民法915条 | 経過で単純承認とみなされ、債務も承継 |
| 相続税の申告・納付 | 相続開始の翌日から10か月 | 相続税法27条 | 無申告加算税・延滞税。取得費加算の前提条件 |
| 相続登記の申請義務 | 取得を知った日から3年 | 不登法76条の2（R6.4.1） | 10万円以下の過料。R6.4前の相続はR9.3.31まで猶予 |
| 遺産分割（具体的相続分） | 相続開始から10年 | 民法904条の3（R5.4.1） | 経過後は特別受益・寄与分を主張できず法定相続分で画一分割 |
| 空き家3,000万円特例の譲渡 | 相続開始から3年目の12/31（最長R9.12.31） | 措法35条3項 | 経過で最大3,000万円控除が不可 |
| 取得費加算の特例の譲渡 | 相続開始の翌日から3年10か月 | 措法39条 | 経過で相続税額の取得費算入が不可 |
| 住所・氏名変更登記 | 変更から2年 | 不登法76条の5（R8.4.1） | 正当な理由なき懈怠は5万円以下の過料 |
※とくに注意したいのが遺産分割の「10年ルール」です。相続開始から10年を過ぎると、生前贈与（特別受益）や 介護などの貢献（寄与分）を反映した取り分の主張が原則できなくなり、法定相続分で機械的に分割されます。権利調整は早めに着手しましょう。
「仲介」と「買取」、どちらで売る？
売れやすい家は仲介で市場相場を狙えます。一方、古い・遠方・再建築不可・共有名義などで売りにくい実家は、 専門業者による買取のほうが現実的なことも。急がない場合は両方を比較して決めましょう。
売却益が出たら税金の確認を
実家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。相続した空き家には 3,000万円特別控除などの特例があり、使えると税負担を大きく減らせます（適用期限は令和9年末まで）。
よくある質問
相続登記をしないと実家は売れませんか？
はい。売却には名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の登記が求められます（過去の相続にも遡及し、原則2027年3月31日が期限）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。売却前に済ませておきましょう。
売却全体でどのくらいの期間がかかりますか？
遺産分割から決済まで、仲介の場合はおおむね半年前後が目安です。買取なら査定から決済まで最短数日〜1ヶ月程度に短縮できます。相続登記や書類収集に時間がかかることもあるため、早めに着手するのがおすすめです。
遺産分割が3年以内にまとまらない場合はどうすればよいですか？
「相続人申告登記」を利用できます。自分が法定相続人である旨を法務局へ単独で申し出れば、登記の申請義務を暫定的に果たしたとみなされ、過料を回避できます。ただし正式な権利移転登記ではないため、遺産分割の成立後に本登記が必要です。
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出典・参考
最終更新日：2026年8月23日／運営：実家じまいナビ編集部