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実家売却の税金と3,000万円特別控除

相続した実家を売ると、利益（譲渡所得）に税金がかかります。ただし相続した空き家には 3,000万円特別控除や取得費加算の特例があり、要件を満たせば税負担を大きく減らせます。 この記事では、譲渡所得税の計算と税率、二つの特例の要件と有利判定、必要書類までを一次情報にもとづき整理します。

本記事は一般的な情報の解説です（令和7年4月1日現在の法令等に基づく）。税制は改正されることがあり、適用の可否は個別の事情で異なります。 実際の申告にあたっては、最新情報を国税庁・税務署でご確認のうえ、税理士にご相談ください。当サイトは税理士ではありません。
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実家の売却でかかる税金と計算のしくみ

売却益にかかるのは譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）で、給与などとは分けて計算する 申告分離課税です。課税される譲渡所得は次の式で求めます。

課税譲渡所得 ＝ 収入金額（譲渡価額） −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

長期・短期の税率（所有期間で変わる）

税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で長期・短期に分かれます。

区分判定（譲渡年1/1時点）所得税復興特別所得税住民税合計税率
長期譲渡所得所有期間が5年超15.0%0.315%5.0%20.315%
短期譲渡所得所有期間が5年以下30.0%0.630%9.0%39.630%

※相続した不動産は被相続人の取得日をそのまま引き継ぐため、被相続人が5年超保有していれば、相続直後の売却でも 長期譲渡（20.315%）が適用されます。復興特別所得税は令和19年（2037年）末までの譲渡に課されます。

取得費が分からないとき（概算取得費5%）

先祖代々の土地や、購入時の契約書が見つからず実際の取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす 「概算取得費」を使えます（措法31条の4）。ただしこの場合、課税対象が売却代金の95%近くまで膨らみ税負担が増えやすいため、 まずは購入時の契約書・領収書・通帳の記録が残っていないかを確認するのが得策です。

相続空き家の3,000万円特別控除の要件

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」（租税特別措置法第35条第3項）です。 次の要件をすべて満たすと、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は一人2,000万円）を控除できます。

要件内容
建築時期昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
構造区分所有建物（分譲マンション等）でない一戸建てであること。
居住実態相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと。要介護認定を受け老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば対象（No.3307）。
空き家の継続相続時から譲渡時まで、事業・貸付け・居住に使っていない（一貫して空き家）こと。
対価の上限譲渡対価（固定資産税の清算金を含む）の合計が1億円以下。分割・共同相続人間の売却も通算して判定。
売り方①耐震改修して譲渡、②取り壊して更地で譲渡、③（2024年改正）現状有姿で売り買主が一定期日までに耐震改修・取壊しをする、のいずれか。
譲渡期限相続開始日から3年目の年の12月31日まで、かつ特例期限の令和9年（2027年）12月31日までに売ること。
買主売却相手が配偶者・直系血族などの特別関係者でないこと。

※正式名称は租税特別措置法第35条第3項（タックスアンサー No.3306・No.3307）。詳細・最新の要件は必ず国税庁でご確認ください。

※特例の利用には確定申告と、その前提として名義変更（相続登記）が必要です。売却全体の進め方は相続した実家の売却の流れで解説しています。

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2024年（令和6年）改正のポイント

もう一つの特例：取得費加算

相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10か月以内に相続財産を売る場合、 「取得費加算の特例」（措法39条）で相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。 加算額は次の式で計算します。

取得費に加算する相続税額 ＝ 納付相続税額 × ( 譲渡財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格合計 )

計算例（長期譲渡・実効税率20.315%）

  • 売却価額 5,000万円／実際の取得費 500万円／譲渡費用 200万円
  • 納付相続税額 1,000万円／課税価格合計 1億円／売却物件の相続税評価額 2,500万円
  • 取得費加算額 ＝ 1,000万円 ×（2,500万円 ÷ 1億円）＝ 250万円
  • 課税長期譲渡所得 ＝ 5,000万円 −（500＋200＋250万円）＝ 4,050万円
  • 税額 ＝ 4,050万円 × 20.315% ＝ 約 823万円（加算なしなら約 874万円 → 約51万円の軽減）

「3,000万円控除」と「取得費加算」どちらが有利？

同じ相続不動産の売却では、この二つは併用できず、どちらか一方を選びます（選択適用）。 判定のポイントを整理すると次のとおりです。

判定軸3,000万円特別控除（35条3項）取得費加算（39条）
対象資産の制限昭和56年5月31日以前建築の一戸建て・対価1億円以下に限定建築時期・用途・構造・対価に制限なし（マンション・賃貸も可）
相続税課税の要否相続税が非課税でも適用可相続税の納付実績が必須（非課税なら加算額ゼロ）
譲渡期限相続開始から3年目の年の12月31日相続開始から3年10か月以内
効果の方式譲渡所得から最高3,000万円（3人以上は2,000万円）を控除納付相続税のうち譲渡資産に対応する按分額を取得費に算入
有利になりやすいケース相続税が非課税、または加算額が控除額に満たない場合多額の相続税を納付し加算額が大きい、または空き家要件を満たさない場合

※どちらが得かはケースで異なります。多くの場合、相続税が非課税なら3,000万円控除、多額の相続税を納めていれば取得費加算が有利になりやすい傾向です。試算は税理士へ。

特例に必要な書類と申請の流れ

3,000万円控除を受けるには、市区町村と税務署の二段階で書類を整えます。

よくある質問

相続した実家を売ると、税率はどのくらいですか？

売却益（譲渡所得）に対し、長期譲渡所得（所有5年超）なら20.315%、短期（5年以下）なら39.63%です。相続した不動産は被相続人の取得日をそのまま引き継ぐため、被相続人が5年を超えて保有していれば、相続直後に売っても長期譲渡（20.315%）が適用されます。

購入時の契約書がなく、取得費が分かりません。

取得費が不明な場合は、譲渡価額（売却代金）の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えます。ただし取得費が売却代金の5%相当になるため、課税対象が売却代金の95%近くまで膨らみ税負担が増えやすい点に注意が必要です。購入時の契約書・領収書・通帳の記録などが残っていないか、まず確認しましょう。

3,000万円特別控除と取得費加算は両方使えますか？

同じ相続不動産の売却では併用できず、どちらか一方を選びます（選択適用）。一般に、相続税が非課税、または納付相続税から計算した加算額が控除額に満たない場合は3,000万円控除が有利です。多額の相続税を納めていて加算額が大きい場合や、空き家要件（旧耐震・一人暮らし等）を満たさない場合は取得費加算が有利になります。どちらが得かはケースにより異なるため、税理士に試算してもらうと安心です。

特例を使うのに手続きは必要ですか？

はい。確定申告が必要で、その前提として名義変更（相続登記）も必要です。3,000万円控除では、物件所在地の市区町村へ事前申請して交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」を、確定申告書（措法第35条第3項と記載）や譲渡所得の内訳書とともに提出します。空き家であったことを示す電気・水道の閉栓証明などの添付も必要です。

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出典・参考

最終更新日：2026年8月23日／運営：実家じまいナビ編集部