実家売却の税金と3,000万円特別控除

相続した実家を売ると、利益（譲渡所得）に税金がかかります。ただし相続した空き家には 3,000万円特別控除という大きな特例があり、要件を満たせば税負担を大幅に減らせます。この記事では、売却でかかる税金の基本と、特例の要件・注意点をわかりやすく整理します。

本記事は一般的な情報の解説です。税制は改正されることがあり、適用の可否は個別の事情で異なります。実際の申告にあたっては、最新情報を国税庁・税務署でご確認のうえ、税理士にご相談ください。当サイトは税理士ではありません。

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実家の売却でかかる税金

売却益にかかるのは譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した不動産は、被相続人の取得日を引き継ぐため、多くの場合長期譲渡（税率が低い）に該当します。

※長期譲渡所得（所有5年超）の税率は約20％、短期（5年以下）は約39％が目安です。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」です。次の要件をすべて満たすと、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は一人2,000万円）を控除できます。

要件	内容
対象の家屋	相続した被相続人の居住用家屋とその敷地。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震の建物で、区分所有（マンション）でないこと。
被相続人の居住	相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所などは一定の要件を満たせば対象になる場合あり）。
相続後の状況	相続時から売却時まで、事業・貸付・居住に使っていない（空き家のままである）こと。
売り方	耐震基準に適合するようリフォームして売る、または家屋を取り壊して更地で売ること。2024年の改正で、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをした場合も対象に。
期限	相続開始日から3年目の年の12月31日まで、かつ特例の適用期限（令和9年＝2027年12月31日）までに売ること。
金額	譲渡対価が1億円以下であること。

※出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省の特例措置案内をもとに編集部が要約。詳細・最新の要件は必ず公的機関でご確認ください。

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相続税を納めた財産を、相続開始から一定期間内に売る場合、「取得費加算の特例」で相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。ただし3,000万円特別控除との併用はできず、どちらか有利な方を選びます。どちらが得かはケースにより異なるため、税理士に試算してもらうと安心です。

3,000万円特別控除を使うと税金はどうなりますか？

譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引けるため、利益が3,000万円以内なら譲渡所得税がかからない計算になります。ただし相続人が3人以上の場合は、2024年の改正で一人あたりの控除額が2,000万円に変わりました。

相続税を払った場合、二重に税金がかかりませんか？

相続税を納めた財産を一定期間内に売る場合は「取得費加算の特例」で相続税額の一部を取得費に加えられます。ただし3,000万円特別控除との併用はできず、どちらか有利な方を選びます。

特例を使うのに手続きは必要ですか？

はい。特例の適用には確定申告が必要で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など所定の書類を添付します。要件が細かいため、事前に税務署や税理士に確認するのが確実です。

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最終更新日：2026年8月21日／運営：実家じまいナビ編集部